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妙手4招教你筹划房产税
来源:浙江税务网作者:信息采编部发布时间:2011-09-26查看:1932

一、正确划分房屋和非房屋租赁价款

 房产是以房屋形态表现的额财产,房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气罐等,不属于房产。

出租人在签订房产出租合同时,对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,而达到少缴房产税的目的,比如出租人即出租房屋也出租场地,即出租房屋也出租机器设备,如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的,只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。

需要注意的是,有时出租人可能从少缴房产税的目的出发,刻意提高非房屋出租的价款,压低房屋出租的价款导致少缴房产税的目的。对此,部分地方税务机关已经联合物价、房产部分根据地段出台的房屋最低租金计税价格,如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的,必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。

二、租赁变仓储

房屋出租是将在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。

在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下,出租人可以变房屋出租为仓储保管合同,而达到少缴房产税的目的。当然,这个筹划是有前提条件的,即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品,如果不是这个目的,一般是不能按这个思路进行筹划的。

该筹划从税务角度是不存在风险的,但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险,即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任,发生损失要承担赔偿责任。因此,一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下,该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高,发生盗损的可能性较大,该方案则风险太大。

三、变出租为提供服务加出租

出租人可以通过提高物业服务的收费,降低房屋租赁的价格达到少缴房产税的目的。但是,这种筹划是有一定前提条件的,即出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围,且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。

合理的利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的,但关键是这种方法在实际中往往被出租人滥用,一般正规的公司提供物业管理服务的收费是必须取得物价部门的收费许可的,价格也是要审批的。因此,出租方刻意抬高物业管理服务价格,不仅得不到税务机关的认可,还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。如果出租方纯粹从逃避房产税的角度出发,没有提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同的,在发生纠纷时可能吃亏。

四、利用转租政策

由于转租方不是房屋产权所有人,因此,转租方转租房屋时,只要按转租价款缴纳营业税,不需要缴纳房产税。利用转租进行租赁房产税筹划,就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似,出租人可以成立一个资产管理公司,将拟出租的房产先以较低的价格假设M出租给该资产管理公司,然后由该资产管理公司统一按市场价格假设H出租房产。这里由于转租烟酒销售的增值税一样可以差额征税,而转租仍需要全额缴纳营业税的。因此,该方案多出一道营业税M×5%,节省一道房产税(HM×12%,只有当H>1.42M时,该筹划方案才可行。

由于出租方和资产管理公司是关联企业,他们之间的出租行为是关联交易,肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约,即使当地税务机关没有这个标准,由于是关联交易,税务机关肯定要进行调整,即M的值就会发生变化,这种方案就不一定会成功,这就带来了很大的不确定性风险。但是,如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话,出租人可以先将未改造的房屋先出租给资产管理公司,然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租,这种方案筹划风险很低,值得去尝试。

 

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